موفقیت در قوات گلی 5

ده تفاوت اساسی مابین عقابها و اردکها

عقابها                                                 اردکها

1.برحل مسئله تمرکز دارند              1.برخودمسئله تمرکز دارند

2.نمی ترسند                                    2.می ترسند

3.درآینده زندگی می کنند                 3.درگذشته زندگی می کنند

4.هیچ وقت قانع نیستند                    4.همیشه قانع هستند

5.ریسک پذیر هستند                         5.ریسک پذیر نیستند

6.به توانائیهای خود می نازند            6.به توانائیهای دیگران می نازند

7.مسئولیت پذیر هستند                    7.مسئولیت پذیر نیستند

8.جمعیت بسیار کمی دارند(1%)    8.جمعیت بسیارزیادی دارند(99%)

9.عاشق مشکلات هستند(چون راه حل دارند)           9.ازمشکلات بیزارند(چون راه حل ندارند)         

10.همیشه آماده اند                  10.هیچ وقت آماده نیستند

     پس از بررسی های بسیارزیاد به این نتیجه رسیدیم که ما عقاب هستیم شما چطور.......

                   البته ناگفته نماند که من ،یک اردک به تمام معنا بودم(صددرصد) ولی بعدا با تمرین،ممارست و تلاش بسیار زیاد به یک عقاب تبدیل شدم.

موفقیت در قوات گلی ۴

بدون شک، مهمترین و اساسی ترین بازار موجود دربازار سرمایه،املاک و مستغلات می باشد.که با توجه به نیاز شدید افراد به مسکن و سرپناه ارزش آن چندبرابر می شود لذا در این فصل آنرا بصورت تخصصی و براساس واقعیات موجود و تئوریهای سرمایه گذازی بررسی می کنیم.

      تحلیل موجهای پنج ساله افزایش قیمت مسکن و مستغلات:طبق تجربه و تحلیلهای تکنیکال هرچهارو نیم تا پنج سال یکبار قیمت مسکن در تهران و شهرستانها حدود 80 تا 140 درصد افزایش پیدا می کند و ما در این مقوله سه موج شامل موج قبلی در سالهای 80تا 82،موج فعلی دربهمن 85تا تیر سال 86 و موج بعدی درسال 90تا 91 را مورد تجزیه و تحلیل قرار می دهیم.

      بررسی موج قبلی:موج قبلی که در سال 80تا82 اتفاق افتاد باعث ضرر و زیان جدی یک سری از سازندگان،خریداران و نهایتا اقتصاد کشور گردید.با توجه به بلند بودن طول موج افزایش قیمت در این دوره،همه افراد تبدیل به نابغه مسکن شده بودند و اگر ملکی را امروز می خریدند می توانستند فردا به قیمت بالاتری بفروشند.متاسفانه در این دوره با توجه به بی تجربه بودن افراد در این گونه کارها قیمت مسکن به طور سرسام آوری بالا رفت و مسکن هرروز گرانتر می شد.دراین مبحث بعضی از معایب این موج را بررسی می کنیم.

      1.وارد شدن افراد غیر حرفه ای در کار مسکن:چون طول موج این دوره بلند بود لذا مردم عادی نیز بدون هر گونه کار کارشناسی و مشاوره وارد این بازار شدند از اینرو کاربدتر شد.هرکس پولی داشت یا می توانست از اعتباری استفاده کند بلافاصله به هوای سود چشمگیر وارد بازار شد واز طرفی بلند بودن طول موج این جرات و جسارت را در افراد به وجود آورد که علاوه بر خرید و فروش اقدام به ساخت و ساز کنند.سازندگان ساختمان بدون در نظر گرفتن شخصیت حقیقی یا حقوقی به دو گروه تقسیم می شدند گروه اول که کارشان ساخت و ساز بود مشکل خاصی را ایجاد نکردند ولی گروه دوم از داغ بودن بازار سوء استفاده کرده و بدون کار کارشناسی و بدون تامین منابع مالی اقدام به این کار کرده بودند، نتیجتا نتوانستند به اهداف تعیین شده خود برسند.اکثر این افراد برای تکمیل پروژه ساختمانی خود آورده قابل قبولی نداشتند از اینرو وقتی که 80در صد پروژه آنها تمام شد دیگر پولی برای اتمام آن باقی نمانده بود و هزینه 80درصد اولیه را نیز از پیش فروش و وامهای مختلف تامین کرده بودندلذا مجبور بودند برای فرار از دست طلبکاران و به امید دست یافتن به پول نقد و اتمام پروژه، همان واحد را به افراد دیگری نیز بفروشند. درحالیکه این کار کلاهبرداری بوده و پیگرد قانونی دارد .هنوز هم تعدادی از این پرونده ها در دادگاهها مفتوح بوده و کلاهبرداران در زندان به سر می برند.

      2.عدم توجه به اساسی ترین نیاز مردم یعنی مسکن:نبودن استراتژی لازم در زمان قبل از این موج جهت تامین مسکن در کشور باعث بوجود آمدن اینگونه امواج گردید.اگربه اندازه کافی به ساخت و ساز در زمان قبل از این موج توجه می شد مطمئنا موجی به این سهمگینی بوجود نمی آمد باید این گونه موارد با واقع بینی بیشتری بررسی گردد.

     3.عدم مدیریت صحیح نقدینگی:لازم و ضروری است که مدیریت نقدینگی را در زندگی خود یاد بگیریم.نقش پول نقد در زندگی روزمره و درپروژه هابسیار مهم و اساسی است.در موج قبلی این مدیریت در به دست آوردن موفقیت و شکست خود را به خوبی نشان داد.نداشتن پول نقد در پروژه ها دقیقا مانند سکته است مغزی یا قلبی بودنش تفاوت چندانی ندارد.اگر توجه داشته باشید سکته یعنی اینکه قسمتی از رگ پاه شده و خون از آن خارج می شود لذا خون کافی به اندامهای مختلف نمی رسد و همین امر باعث فلج شدن یا مردن فرد می گردد در حالیکه سایراندام فرد سالم بوده و تنها همان یک نقطه از رگ که پاره شده باعث بوجود آمدن این بدبختی می گردد.

     4.رونق گرفتن و زیاد شدن بنگاه املاک در این دوره:بنگاههای املاک بصورت قارچ گونه و سرسام آوری در این دوره افزایش پیدا کردند و هر کس فرصت را مناسب می دید بلافاصله اقدام به اخذ مجوز مشاور املاک می نمود با توجه به سود بسیار بالایی که مشاوران املاک دارند اگر فردی می توانست تنها چند معامله را انجام بدهد و یا اینکه چند واحد مسکونی و تجاری را اجاره بدهد به سود بسیار زیادی دست پیدا می کرد لذا اگر در زمان حال می بینیم که تعداد بنگاههای املاک تقریبا با تعداد سوپر مارکتهای شهر برابری می کنند چیز عجیب و غریبی نیست.

     5.سود دهی موج قبلی:مسلما افراد بسیار زیادی در این بازار به پولهای کلانی رسیدند .آنهایی که توانستند با واقع بینی و تشخیص به موقع نیاز مردم راه ساده ای را جهت کسب پول پیدا کنند.بلند بودن طول موج نیز مزید بر علت شد در عوض عده ایی دیگر نیز طبق برنامه ریزیهای غلط ضرر و زیان غیر قابل جبرانی دیدند.

    6.عدم تامین منابع مالی:در موج قبلی یک سری از افراد که در کار ساخت و ساز وارد شده بودند از نحوه تامین منابع مالی اطلاعات کافی نداشتند و پول لازم برای پروژه خود را تنها در پیش فروش و گاها وام بانکی می دیدند چون پیش بینی لازم را انجام نداده بودند همین امر باعث ایجاد ضرر و زیان سنگین گردید.

    7.عرضه و تقاضا:بدون شک تقاضای شدید در موج قبلی باعث برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا گردید چون در این موج تقاضا بسیار بالا و عرضه کم بود لذا قیمت مسکن شدیدا افزایش پیدا کرد.

         بررسی موج فعلی:طول موج این دوره از اسفند 85 تا تیر 86 به مدت پنج ماه بود که در آن قیمت مسکن حدود 70تا120 درصد بالا رفت ولی چون مردم تجربه داشتند لذا این موج نتوانست مثل موج قبلی مخرب باشد و بازار چندان هم داغ نشد و معاملات بصورت دست و پا شکسته صورت گرفت و به هیچ وجه قابل مقایسه با موج قبلی نبود.

         لازم به توضیح است که افزایش قیمت مسکن در طول موجها طبیعی است چرا که سایر چیزها نیز افزایش قیمت پیدا می کنند سایر بازارها هم به همان نسبت سوددهی دارند.اگرافزایش حقوق کارگران و کارمندان را هر ساله حدود 13تا15 درصد در نظر بگیریم باز هم همین نتیجه حاصل می شود یعنی افزایش حقوق کارگران و کارمندان و افزایش قیمت مسکن تقریبا در یک سطح هستند.

    دو عامل باعث حساس شدن افزایش قیمت مسکن می گردد .یکی اینکه مسکن جزو نیازهای اساسی و واقعی افراد است و همه به نوعی مجبورند برای خود مسکن تهیه کنند و همین مسئله باعث آگاهی مردم از قیمت مسکن می گردد و از طرف دیگر افزایش قیمت مسکن محسوس بوده و خیلی راحت خود را نشان می دهد شاید اگر قیمت یک سهام در بورس اوراق بهادار پنج برابر هم افزایش پیدا کند نتواند جلب توجه نماید ولی افزایش قیمت مسکن برهمه چیز تاثیر گذار است.

    افزایش قیمت اجاره مسکن:موضوع قابل بحث بعدی در این موج،افزایش قیمت اجاره منازل مسکونی بود اجاره خانه ها پس از موج قبلی، هم اندازه قیمت مسکن افزایش پیدا نکرده بود که در این موج به نحو محسوسی خود را نشان داد.

     نبود قیمت استاندارد:آنچه که بیشتر موجب سردر گمی افراد دربازار مستغلات می شود نبود قیمت استاندارد است.دربازارهای دیگر قیمتها کاملا مشخص بوده و شما می توانید با توجه به آن تصمیم بگیرید ولی در بازار مستغلات چنین نیست و همین موضوع باعث می گردد که افراد نتوانند قیمت مناسب را پیدا کنند متاسفانه منابع قابل اتکاء ،آموزشهای لازم و کتب کافی نیز وجود ندارد که بتوانند از آن استفاده کنند.تنها چیزی که قابل استفاده است تجربه شخصی افراد می باشد که متاسفانه کسب این تجربه هم برای افراد هزینه بسیار سنگینی دارد.

           بررسی موج بعدی:موج بعدی مسکن در سال 91تا92 از جنبه های زیادی قابل بررسی است.موج قبلی و فعلی را تجربه کرده ایم و موج بعدی را می توان با توجه به تجربه قبلی و واقعیات جامعه تجزیه و تحلیل کرد.عوامل موثر و مهم که در تعیین قیمت مسکن در آینده تاثیر گذار هستند به شرح ذیل می باشند:

      1.طرح ساماندهی بنگاههای املاک و مستغلات با ایجاد کد رهگیری:این طرح می تواند یکی از بهترین طرحهای موثرو کارآمددرکنترل قیمت مسکن باشد.با ایجاد کدرهگیری امکان شناسایی معاملات انجام شده بوجود می آید و هر کسی که بیش از سه بار نسبت به انجام معاملات ملکی اقدام کند این عمل برای وی شغل محسوب شده لذا باید مالیات بپردازد.

     2.طرح زمینهای 99 ساله:با توجه به اینکه هر گونه افزایش قیمت در بازاراملاک و مستغلات و هر بازار دیگری طبق عرضه و تقاضا صورت می گیرد لذا این طرح می تواند به طرز بسیار موثری باعث کنترل قیمت مسکن گرددچون بطور بی سابقه ایی عرضه مسکن را بالا می برد. درشرایط فعلی در استان تهران در چهار نقطه ،دولت جمهوری اسلامی ایران اقدام به واگذاری زمین به تعاونیها جهت ساخت مسکن کرده است لذا این موضوع باعث اسکان جمعی از مردم در این آپارتمانها می گرددو تاثیر بسیارموثرومهمی روی مسکن در تهران خواهد داشت همین موضوع در شهرستانها نیز صادق بوده و می تواند اثرگذار باشد از طرفی، چون دولت مقرر کرده که فقط افراد واجد شرایط می توانند از این امتیاز استفاده کنند بنابراین حق به حقدار می رسد و کسانی که واقعا از امکانات دولتی در خصوص مسکن استفاده نکرده اند این امتیاز شامل حال آنها شده و مشکل اصلی و اساسی آنها را حل خواهد کرد و کسی که در داخل شهرتهران قادر به پرداخت هزینه های مسکن نیست خیلی راحت می تواند از این آپارتمانها استفاده کند.

       3.اخذ مالیات از خانه های خالی :گرفتن مالیات از خانه های خالی می تواند در کنترل قیمت مسکن خیلی موثر واقع شود چون در این صورت افراد مجبور هستند بجای واسطه گری در بخش مسکن در بازارهای دیگر سرمایه گذاری کنند و یا اینکه در صورت داشتن خانه های خالی ،حداقل آنرا اجاره دهند تا مالیات به آنها تعلق نگیرد.

     4.رونق گرفتن بورس اوراق بهادار:با توجه به بحث خصوصی سازی در کشور و با توجه به اینکه قسمت اعظم دارایی دولت باید به بخش خصوصی واگذار شود و در این واگذاری ها شرکتهای مهم و سود ده زیادی وجود دارند لذا این بازار می تواند نقدینگی را به سوی خود جذب کرده و از وارد شدن آن در بازار مسکن و به تبع آن ایجاد موج جلوگیری کند.امروزه در بورس هر روز سهامی بهتر از روز قبل عرضه شده و افراد را به خریدن خود ترغیب می کنند.

           5.تشویق و ترغیب کارمندان دولت به مهاجرت از تهران:این سیاست دولت جالب و قابل توجه بوده و در نوع خود واقعا بی نظیر می باشد با توجه به اینکه در این سیاست از افرادی که دارای سابقه خدمتی بالایی هستند خواسته شده به شهرستان بروند و از طرفی این افراد دارای بچه هایی هستند که در سن و سال اذدواج می باشند لذا با اجرا شدن این طرح افراد زیادی به شهرستانها مراجعت خواهند کرد و چون در صورت مراجعت آنان به احتمال زیاد فرزندان خودشان را نیز با خود خواهند برد لذا تهران کمی سبک خواهد شد.

      6.انتقال کارخانجات،پادگانها،دانشگاههاومراکزبزرگ دولتی در تهران به شهرستانها:این طرح نیز بسیار مهم بوده و فضای خالی زیادی را ایجاد خواهد کرد و اگر از این فضاهای خالی شده درست استفاده شود کمک بسیار بزرگ و شایان توجهی به بخش مسکن خواهد شد چرا که می توان با ساخت و ساز اصولی در آن فضاهابخش اعظمی از مشکل مسکن را حل کرد.با انتقال این مراکز به شهرستانها ،افرادی که در آنجا کار می کنند بالتبع به شهرستانها خواهند رفت که این مورد نیز می تواند در کاهش جمعیت تهران موثر واقع شود.

     7.خصوصی سازی بخش فولاد و سیمان کشور:قسمت اعظم یک ساختمان از سیمان و فولاد ساخته می شود و می توان گفت این دو ماده اولیه ساخت مسکن در تعیین قیمت آن بسیار موثر هستند.با توجه به اینکه کارخانجات سیمان به طوروسیعی در حال گسترش هستند و هر روز از گوشه و کنار مملکت شنیده می شود که کارخانه جدیدی شروع به کار کرد. می توان پیش بینی نمود که مشکل کمبود سیمان در موج بعدی حل گردد.از طرف دیگر با توجه به واگذاری کارخانجات فولاد به بخش خصوصی و انگیزه افراد می توان پیش بینی کرد تولید فولاد کشور بالارفته و می تواند یکی از فاکتورهای تاثیرگذار در قیمت تمام شده ساختمان باشد.

    8.تاثیرگذاری بسیار کم وام مسکن در خرید مستغلات:در شرایط فعلی مبلغ وام مسکن بسیار کم بوده و تاثیر چندانی درافزایش قیمت مسکن ندارد و پیش بینی می شود که این مبلغ افزایش چندانی نخواهد داشت واگر هم افزایش پیدا کند افزایش آن جزئی بوده و چندان موثر نخواهد بود.مسلما هرچقدر مبلغ وام مسکن بیشتر باشد.قدرت خرید مردم بالا رفته و باعث تورم در مستغلات خواهدشد.

9.تجربه افراد در خرید و فروش مسکن:با توجه به افزایش قیمت قبلی دربخش مسکن وتجربه افراد درموجهای قبلی سطح اطلاعات افراد بالا رفته و پیش بینی می گردد این تجربه درموج بعدی موثرواقع شود.

           پس لرزه های پس از موج:هر موجی که ایجاد می شود و به اتمام می رسدپس لرزه هایی هم دارد که معمولا این پس لرزه ها حدود شش ماه بطول می انجامند.فرض کنید که در طول موج،فردی تصمیم داشته آپارتمان خود رابه قیمت 60000000 تومان بفروش برساند و مشتری هم داشته ولی بنابه دلائلی این آپارتمان را نفروخته است.پس از پایان موج و کاهش قیمت هرگز راضی نمی شود به قیمتی پایین تر این معامله را انجام دهد و تاشش ماه پس از موج فکر می کند که می تواند به همان قیمت قبلی آنرا بفروش برساند

      پس از این مدت، فروشندگان واقعی که تعدادشان حدود 20درصد از کل فروشندگان می باشند مجبور هستند به هردلیلی ملک خود را بفروشند لذا پس لرزه ها هم پس از شش ماه تمام شده و فرصت مناسب برای خرید مسکن ایجاد می شود.

     آیا قیمت مسکن در محدوده زمانی مابین دو موج ثابت می ماند؟قیمت مسکن ظاهرا در محدوده زمانی مابین دو موج ثابت می ماند ولی تجربه نشان داده که واقعا چنین نیست و می توان با بکارگیری اصول و فرمولهای ارائه شده در این کتاب حدود 25تا30 در صد پایین تر از مظنه بازار اقدام به خرید کرد.

           اصول سرمایه گذاری در بازاراملاک و مستغلات:سرمایه گذاری در بازاراملاک و مستغلات به سه روش تقسیم می شود که به شرح و تفضیل هر کدام از آنها می پردازیم.

        1.سرمایه گذاری کوتاه مدت(1ماه تا 1سال):دراین روش ،سرمایه گذار می خواهد حداکثر تا یک سال بازگشت سود مناسبی داشته باشد.لذا لازم است با توجه به وضعیت موجود و دوران رکودفعلی،ارزش افزوده ای ایجاد کند تا بتواند سود مناسبی از معاملات مسکن بدست بیاورد.توضیح اینکه ،ایجادارزش افزوده یکی از خلاقیت های مهم درساخت و ساز است.

       ارزش افزوده چیست؟و چگونه می توان دربازار املاک و مستغلات ارزش افزوده ایجادکرد؟بی گمان یکی از روشهای اصلی ثروتمند شدن ایجاد ارزش افزوده می باشدافرادی که دراین کار مهارت دارند براحتی می توانند دربازار کنونی ایران ثروت بسیاربالایی را ایجاد کنند.به عنوان مثال :سخنرانی، را در نظربگیرید که یک CD خام را به قیمت 150 تومان می خرد و با ضبط صدای خود دراین CD ،آنرا به قیمت 3000 تومان می فروشداین یک نوع ارزش افزوده می باشد.همین بحث دراملاک و مستغلات نیزصادق بوده و می توان باخرید یک آپارتمان یا خانه ویلایی و با ایجاد تغییر مناسب ،آنرا به قیمت بالاتری فروخت ویا اینکه زمینی را خرید و با ساخت مناسب درآن به سود مطلوبی دست یافت.

        یکی دیگر از صورتهای ایجادارزش افزوده ،ساخت در بافت فرسوده می باشد.امروزه شهرداریها برای رونق دادن به ساخت مسکن دربافتهای فرسوده ،تراکم تشویقی می دهند می توان از این فرصت ها استفاده کرد.

       در سرمایه گذاری کوتاه مدت،سوداصلی براساس خریدو فروش صورت می گیرد لذا باید بتوانیم به موقع خریدکرده و به موقع هم بفروشیم و سعی کنیم بنحو احسن از تکنیکهای خرید استفاده کرده و در فروش هم طمع نکنیم.

       با توجه به کوتاه بودن طول دوره،آورده نقدی سرمایه گذارباید بیشتر باشدچراکه دربازاراملاک و مستغلات نسبت زمان به آورده نقدی برعکس می باشد هرچقدر پول بیشتری داشته باشیم درزمان کوتاه تری به سود دست پیدا می کنیم و هرچقدر پول کمتری داشته باشیم درزمان بیشتری به سود می رسیم.

      2.سرمایه گذاری میان مدت(1تا3سال):دراین روش،سرمایه گذار می خواهد حداکثر تا 3سال بازگشت سود مناسبی داشته باشد.

          طول این دوره مناسب بوده و می توان با اطلاع یافتن از ایجاد موجها سرمایه گذاری مناسبی انجام داد و یا در پیش خریدها شرکت کرد.اکثرسازندگان و حتی شرکتهای حقوقی با توجه به نیاز نقدینگی پیش فروشهای مناسبی را انجام می دهند.لازم است در پبش خریدها به اسناد و مدارک توجه بیشتری داشته باشید.

          3.سرمایه گذاری بلند مدت(از3سال به بالا):باتوجه به کافی بودن زمان این دوره،هرگونه سرمایه گذاری در آن،باسودمناسبی همراه است.اگربخواهیم به چندمورد از این فرصتها اشاره کنیم می توان به شرح ذیل آنهاراتوضیح داد.

        1.خرید هرنوع ملکی با توجه به موجهای افزایش قیمت:درهرصورت هرپنج سال یک موج ایجاد می شود.دربدترین حالت درپنج سال یک موج افزایش قیمت خواهیم داشت.لذا با گذشتن از یک موج سود مناسبی نصیب ما خواهد شد.

      2.تغییرات جغرافیایی ملک:مکانهایی که مشمول طرح تعریض جاده می شوندو مکانهایی که امکان دارد درآینده،امکانات خاصی به آنجا اضافه می شود.

     3.تغییرکاربری:اوج شکوفایی ملک درتغییر کاربری می باشد.

     4.خرید سهمیه تعاونی:باتوجه به اینکه اکثر زمینهایی که مشکل شهرداری دارندویادربافت شهری نیستند به تعاونیها واگذار می شوند لذا تحویل آپارتمانهای تعاونی کمی به درازا می کشد ازاینرو می توان این سهمیه ها را به قیمت ارزانتری خرید و در بلند مدت صاحب مسکن شد.

     از سایر ویژگیهای تعاونیهاکه به ارزان شدن آنها منجر می شود می توان به زمین ارزان،مصالح نا مناسب،نقشه های تکراری،نمای متحدالشکل،عدم رعایت ضوابط و استانداردهای ساختمان سازی و داشتن بافت کارمندی اشاره کرد.

موفقیت در قوات گلی 3

1.موفقیت:یعنی قدم گذاشتن در جاده رسیدن به هدف.

2.موفقیت مالی:یعنی قدم گذاشتن در جاده کسب ثروت.

3.استقلال مالی:یعنی اینکه دغدغه پرداخت هزینه نیازهای اساسی زندگی خودرانداشته باشیم یا به عبارتی درآمدغیرفعال مابیش از کل هزینه زندگی مان باشد.

4.دانش مالی:یعنی راه و رسم کسب ثروت.

5.دارایی:چیزی است که پول به جیب ما وارد می کند

. 6.بدهی:چیزی است که پول از جیب ما خارج می کند.

7.کارپاره وقت:کاری که روزانه یک تا سه ساعت انجام شود.

8.کارتمام وقت:کاری که روزانه حداقل هشت ساعت بصورت موظفی و متداوم انجام شود.

9.بورس اوراق بهادار:بازاری که درآن هرگونه اوراق بهادار از قبیل سهام،اوراق مشارکت و....دادوستد شود.

10.فارکس:بزرگترین بازار جهان که مجازی بوده و بصورت شبانه روز(غیرازشنبه و یکشنبه) درآن انواع پولهای رایج کشورهای مختلف،طلا،نفت،سهام شرکتها دادوستد می شود.

11.درآمدغیر فعال:درآمدی که در قبال کار غیر مستقیم و یا موثر بودن ایجاد می شودو نه صرف حضور.این درآمد نیازمند زمان و تخصص نیست و سقف نیز ندارد.

12.درآمد فعال:درآمدی که در قبال کارمستقیم ایجادمی شود و نیازمند زمان و تخصص بوده و سقف دارد.