موفقیت در قوات گلی 6

اصول مذاکرات و تکنیکهای اساسی جهت معاملات مسکن

1.با مسئله قیمت بصورت حرفه ای برخورد کنید.

     وقتی که تصمیم گرفتید ملکی  اعم از آپارتمان،خانه ویلایی،سوله،باغ،زمین و… را خریداری نمائید.دربدو ورود به بنگاه املاک و برخورد با فروشنده ،اولین سوالی که از شما پرسیده خواهد شد این است که چقدر پول دارید؟و شما در جواب باید بتوانید با تکنیکهای خاص از جواب دادن طفره بروید و به هیچ عنوان مقدار پول خود را لو ندهید.هر چقدر دیرتر مقدار پول خود را اعلام کنید به همان اندازه برنده هستید و هر چقدر زودتر آنرا اعلام کنید به همان اندازه بازنده هستید.

      همیشه سعی کنید در خرید ملک،روی متراژ آن بحث و تبادل نظر کنید.مثلا بگوئید من یک ملک به مساحت x متر مربع می خواهم و علاقمندم تمام ملکهای موجود در این منطقه را با این متراژ ببینم تا از بین آنها بهترین را انتخاب کنم.

    یکی از ترفندهای اخیر بنگاههای املاک این است که به محض ورود به بنگاه ،یک فرم از قبل آماده شده را جلوی شما می گذارند تا آنرا پرکنید این فرم شامل یک سری سوالات تقریبا بی معنی به علاوه مقدار پول شما می باشد.در پر کردن این فرم هر سوالی را که خوشتان نیامد جواب ندهید.ضمن اینکه در جلوی سوال مقدار پول ،خط تیره بکشید.

    2.در خرید و فروش هر ملکی چهار عامل اصلی وجود دارد.در خرید و فروش هر ملکی عوامل زیادی از قبیل شرایط پرداخت،تعداد اقساط،نوع ساخت،نوع وام،مبلغ وام،محل استراتژیک ملک،شمالی یا جنوبی بودن،قرار گرفتن در طبقه اول ،دوم و… ،داشتن پارکینک و انباری و … تاثیر گذار هستند که چهار عامل آن بسیار مهم می باشند و از این چهار عامل متغیر ،یکی اصل و بقیه تابع آن هستند.خریداران به این چهار عامل بهای بیشتری می دهند و این عوامل برای آنها مهم می باشند.

     اگر ما خریدار باشیم نباید این چهار عامل مهم را لو بدهیم چون در اینصورت فروشنده به نقطه ضعف ما پی برده و ممکن است قیمت را بالا ببرد و اگر فروشنده هستیم باید با تکنیکهای خاص چهار عامل مهم برای خریدار را شناسایی کرده و به او گوشزد کنیم که ملک ما دارای مزایای این چنینی نیز هست.

    برای من شرایط پرداخت و مقدار وام مهمترین عامل در خرید و فروش مسکن می باشد.البته چند عامل دیگر هم مهم هستند ولی آنها تابع عامل اصلی می باشند و بعضی شرایط هم که اصلا مهم نیستند.

      3.با اعتماد بنفس بسیار بالایی وارد بنگاه شوید.وقتی که برای خرید ملکی وارد بنگاه املاک می شوید با اعتماد بنفس بسیار بالاو با قامتی راست وارد شوید و هیچگونه نقطه ضعف از خود نشان ندهید.وقتی که شما به عنوان مشتری یا خریدار وارد بنگاه می شوید با این کار شما قصد سود رساندن را دارید.از اینرو باید اعتماد به نفس بالایی داشته باشیدتا بتوانید معامله خوبی انجام دهید.

     یکی از مهمترین و اساسی ترین شعارهای بازاریابی و فروش این است که همه ما یک رئیس داریم و اسم آن مشتری است لذاشما در اینجا رئیس هستید و در شان یک رئیس نیست که نقطه ضعف نشان دهد.متاسفانه آنچه که ما در جامعه می بینیم خلاف آنچه هست که باید باشد.

   اقتدار و اعتماد به نفس در معاملات بخصوص معاملات مسکن جلوی هر گونه سوءاستفاده را می گیردو باعث می شود که فروشنده و بنگاه املاک نتوانند از شرایط روحی و روانی شما به نفع خود استفاده کنند.

    4.قیمتها را بشکنید و از این کار لذت ببرید.بازار املاک و مستغلات تنها بازاری است که در آن قیمتها سلیقه ای هستند و مکانیسم خاصی جهت تعیین قیمت وجود ندارد.از اینرو هر کسی هر قیمتی را که دلش می خواهد تعیین می کند و ما در مقام خریدار نباید هرآنچه را که بر ما دیکته کردندقبول کنیم بلکه باید،قیمتی را که خودمان تعیین می کنیم ملاک قرار دهیم.چون یکنفر قیمت را تعیین کرده ،پس یکنفر هم می تواند آنرا تغییر دهد.یکی از تکنیکهای مهم رابرت کیوساکی در معاملات ملک همان تعیین قیمت بوده و می بینیم که در این کار،بسیار هم موفق عمل کرده است.

       متاسفانه آنچه که ما ،دربازار امروز می بینیم قبول کردن قیمتهایی است که بنگاههای املاک تعیین می کنند.مثلا می گویند در فلان منطقه قیمت آپارتمان متری x تومان می باشد.ولی خریداران هیچ موقع از خود نمی پرسند که این قیمتها را چه کسی معین کرده است و آیااین ملک واقعا این قدر ارزش دارد.اصلا از خود سوال نمی کنند که در وضعیت فعلی،ماپول چه چیزی را می پردازیم.آیا این پول به این سادگی به دست آمده که این چنین از دست می دهیم.

    لازم است در تمام شرایط قیمتهای مشخص شده را بشکنید و مهمتر اینکه از این کار لذت ببرید نه اینکه آنرا کاری عبث بپندارید یا دررودربایستی قرار بگیرید.

   اگرهمه مردم به قیمت واقعی ملک را بخرند این همه تورم بی معنی دربازار املاک و مستغلات ایجاد نخواهدشد.

5.سعی کنید با مبلغ 30تا35 درصد قیمت مسکن بصورت نقدی و بقیه بصورت وام،قرض،رهن مسکن خریداری شده،آنرا بخرید.

         اگر ما منتظر بمانیم تا پول یک واحد آپارتمان را به دست بیاوریم و بعدا نسبت به خرید آن اقدام کنیم در آنصورت هرگز موفق به خرید آپارتمان نخواهیم شد چون اصلا نمی توان این پول را مهیا کرد و در صورت مهیا کردن هم ،به فکر خرید آپارتمان بزرگتری خواهیم بود.

      طبق عرف بازار امروز،ما باید بتوانیم با 30 تا 35 در صد قیمت یک آپارتمان ،آنرا خریداری کنیم و مابقی را از طریق وام بانک مسکن،وام از موسسات مالی و اعتباری،وام از بانکهای دولتی و خصوصی،ازطریق رهن دادن آپارتمان خریداری شده،تامین نمائیم.هرگز از بابت قرضی که برای خرید ملک،برای شما ایجاد می شود نترسید چون در تقسیم بندی قرضها و روانشناسی پول ،این قرض جزو قرضهای خوب محسوب می شود.

    6.اولا قانون احتمالات را یاد بگیرید و ثانیا به آن عمل کنید.سوال عمده ای که اکثر کارآموزان در جلسات مشاوره و در برگزاری کلاسها از من می پرسند و همیشه معترض هستند این است که ما به اندازه کافی جهت پیدا کردن مسکن مطلوب و دلخواه گشته ایم ولی پیدا نکرده ایم مسکنی که با شرایط و مقدار پول ما مناسب باشدوجود ندارد و وقتی که می پرسیم تا به حال چند مورد را بازدید کرده ایددر جواب می گویند بیست تا سی مورد.در حالیکه برای پیدا کردن مسکن دلخواه خود،حداقل باید یکصدمورد را بازدید کنیم تا بتوانیم به آنچه که دلخواه ماست برسیم.

     طبق قانون احتمالات امکان ندارد که از یکصد مورد بازدید،نتوانیم فروشندگان واقعی را پیدا کنیم.مطمئن باشید حتما مورد دلخواه شما در این یکصد مورد وجود خواهد داشت.

            7.چانه زدن بر سر قیمت مناسب را یکنوع بازی و سرگرمی در نظر بگیرید.تجربه ثابت کرده ،اکثر افرادی که برای خرید مسکن اقدام می کنند زیاد اهل چانه زدن نیستند در حالیکه یکی از اصول اولیه معاملات ،چانه زدن و تخفیف گرفتن است بخصوص در معاملات مسکن که این تخفیف می تواند مبلغ قابل توجهی باشد.ما در هیچ معامله ای نباید جنس خود را به قیمت مقطوع بخریم بخصوص اینکه این جنس ملک و املاک باشد.

     افراد موفق و آنهایی که به ثروت زیادی رسیده اند چانه زدن بر سر قیمت را یکنوع بازی و سرگرمی می دانند و همیشه و همه جا از این امتیاز استفاده می کنند.

          یکی دیگر از مواردی که فرد حتما باید به آن توجه کند داشتن اعصابی آرام و پولادین می باشد .در معاملات ،نباید اعصاب ما خیلی زود به هم بریزدو مجبور به ترک بنگاه املاک شویم بلکه باید با اعصابی پولادین که در اثر تمرین و ممارست حاصل می شود ملک دلخواه خود را بخریم.

           8.از پرسشهای کوانتومی در تمامی مراحل معاملات مسکن استفاده کنید.در معاملات مسکن ،هیچ چیزی را بدون دلیل قبول نکنید .تمام مراحل معامله را تجزیه و تحلیل کنیدو به تمام صحبتهایی که در بنگاه املاک ردو بدل می شود توجه کرده و ببینید که کدام موارد به نفع شما و کدام به ضرر شماست.

         هر سوالی را که به ذهن شما می رسد و طرف مقابلتان باید جوابگو باشد حتما از او بپرسید و جواب ارائه شده را به دقت بررسی کنید .هیچ چیز مشکوک و مبهم را قبول نکنید بلکه با سوال کردن،آنرا شفاف نمائید.

     9.اصل زمان

     زمان مهمترین فاکتور در معاملات می باشد .هرگز اجازه ندهید که از اهرم زمان بر علیه شما استفاده شود.بعضا می بینیم مه طرف مقابل برای شما مدت زمان تعیین می کند مثلا می گوید صحبتهایی که با شما کردیم به مدت 48 ساعت اعتبار دارد و اگر تا 48 ساعت آینده جواب قطعی را ندهید شرایط فرق خواهد کرد .در چنین مواقعی بگوئید از همین الان جواب من منفی است و نیازی به مدت زمان نیست.چون اگر شما در دام زمان گرفتار شوید در آنصورت فرار کردن از این دام بسیار سخت و بعضی مواقع غیر ممکن است.

             اگر چنانچه خودتان برای طرف مقابل مدت زمان ،تعیین کردید و این زمان تمام شد خیلی سخت گیر نباشید و مدت زمان مذکور را تمدید کنید و مذاکره را ادامه دهید.

    10.عمل کنید و معجزه عمل را ببینید.تا وقتی که دست به عمل نزده اید و در جریان کار قرار نگرفته اید و نتیجه آنرا ندیده اید نمی توانید شیرینی موفقیت را حس کنید.

     مشکل اکثر ما این است که نمی توانیم از زمان خود بدرستی استفاده کنیم و همیشه کارها را به عقب می اندازیم و وقتی که متوجه می شویم ،می بینیم که کلی زمان را از دست داده ایم و از طرفی هم کلی کارهای عقب افتاده داریم.کوهی از کارهایی که باید انجام می شد ولی انجام نشده است.

     برای رشد و ترقی باید دست به کار بزنیم و اقدام کنیم.اگرقرار است آپارتمانی بخریم با یک برنامه ریزی دقیق و حساب شده و با اختصاص وقت مناسب به آن،از تعداد بیشتری ازآپارتمانهای موجود درآن منطقه بازدید کنیم تا بتوانیم در اسرع وقت و با قیمت مناسب ملک دلخواه خود را بخریم.

    آنچه که در جامعه ما مشاهده می شود بیانگر این است که افراد برای خرید ملک به اندازه کافی از جان ودل مایه نمی گذارندو فرمولهای خرید مسکن را با دقت اجرا نمی کنند.لذا معلوم است که نتیجه دلخواه حاصل نخواهد شد.برای رسیدن به نتیجه باید از خواب صبحگاهی صرفنظر کرد باید دست به عمل زد باید تمام بهانه ها را کنار گذاشت باید تجربه کرد .باید شکست ها را پذیرفت و در مراحل بعدی از آنها استفاده کرد ،آری،مردان عمل همیشه موفق اند.

    تجربه ،پس از اتفاق حاصل می شود و آموزش قبل از آن،برای اینکه راه موفقیت را باز کنیم باید تجربه داشته باشیم و برای تجربه اندوزی نیازمند آن هستیم که دست به عمل بزنیم .بزرگترین معلم تجربه است اگر املایی ننویسید مسلما غلطی هم نخواهید داشت.

    باید املا بنویسید تا غلطهای خود را شناسایی کرده و با تمرین و ممارست آنها را یادبگیرید.

    افراد موفق با شناسایی نقاط ضعف خود نسبت به اصلاح آن اقدام می کنند و افراد نا موفق اصلا نقاط ضعف خود را شناسایی نمی کنند تا نسبت به اصلاح آن اقدام کنند.

    11.اگر فروشنده هستید بعنوان خریدار و اگر خریدار هستید به عنوان فروشنده وارد عمل شوید.

      یکی از تکنیکهایی که بنگاههای املاک به کار می برند این است که به محض تشخیص این موضوع که شما خریدار یا فروشنده هستید فرمولهای مخصوص خریدار یا فروشنده را برروی شما اجرا می کنند.مثلا اگر فروشنده هستید فورا شروع می کنند به صحبت کردن از وضعیت رکود و اینکه اصلا خریداری پیدا نمی شود.قیمتها پایین بوده و هیچ مشتری ای وجود ندارد و اگر خریدار هستید موضوع فرق می کند.این چنین صحبت می کنند اگرتا چند روز دیگر ملکی را نخرید تا آخر عمرتان صاحب ملک نخواهید شد.هرروز و هر ساعت قیمتهابالا می رودو ما فقط چند تا ملک در این منطقه داریم که آنهم تا امروز عصر به فروش خواهد رفت در آنصورت سرشما بی کلاه خواهد ماند.همین الان باید برای خرید اقدام نمائید.

   برای اینکه مظنه واقعی بازار به دستان بیاید باید بتوانید هم در شکل فروشنده و هم در شکل خریدار بازار را ببینیدو ازمجموعه اطلاعات موجود ،تصمیم درست را اتخاذ نمائید.

12.اصل شرایط بهتر

   در خرید وفروش ملک،شما هرچقدر هم،بارضایت کامل معامله را انجام دهید مطمئن باشید باز هم شرایط بهتری وجود خواهدداشت .در بازار املاک و مستغلات ،قیمتها نسبی بوده ،پس همیشه شرایط بهتر وجود دارد.

    فرض کنید که پس از یکماه و نیم صرف وقت و پس از بازدید حدود یکصد واحد آپارتمان ،یک واحد آپارتمان با شرایط دلخواه ما و با قیمت مناسب پیدا کرده ایم و تصمیم قطعی داریم که آنرا بخریم مسلما این آپارتمان مناسبترین مورد برای خرید نیست بلکه شرایط بهتر از آن هم وجود خواهدداشت به شرط اینکه زمان زیادتری بگذاریم و تلاش بیشتری بکنیم

 13.اگر می خواهید بصورت حرفه ای وارد بازار املاک و مستغلات شوید حتما مدتی را در بنگاه املاک بصورت پورسانتی یا رایگان کارکنید.

   تکنیکهای موجود در معاملات مسکن ،بسیار زیاد هستند و تجربه اندوزی در این خصوص مستلزم صرف وقت زیاد و فراگیری آن می باشد.از اینرو لازم است بصورت عملی این تکنیکها را بیاموزیم و یکی از راههای یادگیری این فنون کارکردن در بنگاه املاک و مستغلات می باشد تا از نزدیک شاهد باشیم و بیاموزیم که چگونه باید با خریدار و فروشنده رفتار کرد.چه مواردی مهم و چه مواردی غیرمهم هستند.فراگیری تکنیکهای بازاریابی و فروش نیز می تواند بسیار مفید واقع شود.تئوریهایی که در این کلاسها آموزش داده می شوند در بنگاههای املاک عینا اجرا می شوند و از نزدیک می توان آنها را دید و فراگرفت.هیچ چیز به اندازه تجربه نمی تواند مفید واقع شود.

     14.مواظب باشید بنگاههای املاک بصورت عمدی از تکنیکهای برنده شدن بر علیه شما استفاده نکنند.

     در مبحث پیدا کردن فروشندگان واقعی گفتیم آنها کسانی هستند که به هردلیل می خواهند ملک خود را بفروشند و در این کار مصمم هستند و ما نیز در هنگام خرید مسکن به دنبال آنها هستیم.بنگاههای املاک از این موضوع آگاه بوده ودر بعضی مواقع از این تکنیک استفاده می کنند و شما که به عنوان خریدار وارد بنگاه می شوید طوری وانمود می کنند که فروشنده مصمم به فروش است و بر اثر مشکلی که برایش پیش آمده ،حتما باید ملک خودرا بفروشددر حالیکه چنین نیست، با تحقیقات بیشتر می توان به صحت و سقم گفته های بنگاه املاک پی برد.مواظب باشید که در این دام نیفتید.

موفقیت در قوات گلی 5

ده تفاوت اساسی مابین عقابها و اردکها

عقابها                                                 اردکها

1.برحل مسئله تمرکز دارند              1.برخودمسئله تمرکز دارند

2.نمی ترسند                                    2.می ترسند

3.درآینده زندگی می کنند                 3.درگذشته زندگی می کنند

4.هیچ وقت قانع نیستند                    4.همیشه قانع هستند

5.ریسک پذیر هستند                         5.ریسک پذیر نیستند

6.به توانائیهای خود می نازند            6.به توانائیهای دیگران می نازند

7.مسئولیت پذیر هستند                    7.مسئولیت پذیر نیستند

8.جمعیت بسیار کمی دارند(1%)    8.جمعیت بسیارزیادی دارند(99%)

9.عاشق مشکلات هستند(چون راه حل دارند)           9.ازمشکلات بیزارند(چون راه حل ندارند)         

10.همیشه آماده اند                  10.هیچ وقت آماده نیستند

     پس از بررسی های بسیارزیاد به این نتیجه رسیدیم که ما عقاب هستیم شما چطور.......

                   البته ناگفته نماند که من ،یک اردک به تمام معنا بودم(صددرصد) ولی بعدا با تمرین،ممارست و تلاش بسیار زیاد به یک عقاب تبدیل شدم.

موفقیت در قوات گلی ۴

بدون شک، مهمترین و اساسی ترین بازار موجود دربازار سرمایه،املاک و مستغلات می باشد.که با توجه به نیاز شدید افراد به مسکن و سرپناه ارزش آن چندبرابر می شود لذا در این فصل آنرا بصورت تخصصی و براساس واقعیات موجود و تئوریهای سرمایه گذازی بررسی می کنیم.

      تحلیل موجهای پنج ساله افزایش قیمت مسکن و مستغلات:طبق تجربه و تحلیلهای تکنیکال هرچهارو نیم تا پنج سال یکبار قیمت مسکن در تهران و شهرستانها حدود 80 تا 140 درصد افزایش پیدا می کند و ما در این مقوله سه موج شامل موج قبلی در سالهای 80تا 82،موج فعلی دربهمن 85تا تیر سال 86 و موج بعدی درسال 90تا 91 را مورد تجزیه و تحلیل قرار می دهیم.

      بررسی موج قبلی:موج قبلی که در سال 80تا82 اتفاق افتاد باعث ضرر و زیان جدی یک سری از سازندگان،خریداران و نهایتا اقتصاد کشور گردید.با توجه به بلند بودن طول موج افزایش قیمت در این دوره،همه افراد تبدیل به نابغه مسکن شده بودند و اگر ملکی را امروز می خریدند می توانستند فردا به قیمت بالاتری بفروشند.متاسفانه در این دوره با توجه به بی تجربه بودن افراد در این گونه کارها قیمت مسکن به طور سرسام آوری بالا رفت و مسکن هرروز گرانتر می شد.دراین مبحث بعضی از معایب این موج را بررسی می کنیم.

      1.وارد شدن افراد غیر حرفه ای در کار مسکن:چون طول موج این دوره بلند بود لذا مردم عادی نیز بدون هر گونه کار کارشناسی و مشاوره وارد این بازار شدند از اینرو کاربدتر شد.هرکس پولی داشت یا می توانست از اعتباری استفاده کند بلافاصله به هوای سود چشمگیر وارد بازار شد واز طرفی بلند بودن طول موج این جرات و جسارت را در افراد به وجود آورد که علاوه بر خرید و فروش اقدام به ساخت و ساز کنند.سازندگان ساختمان بدون در نظر گرفتن شخصیت حقیقی یا حقوقی به دو گروه تقسیم می شدند گروه اول که کارشان ساخت و ساز بود مشکل خاصی را ایجاد نکردند ولی گروه دوم از داغ بودن بازار سوء استفاده کرده و بدون کار کارشناسی و بدون تامین منابع مالی اقدام به این کار کرده بودند، نتیجتا نتوانستند به اهداف تعیین شده خود برسند.اکثر این افراد برای تکمیل پروژه ساختمانی خود آورده قابل قبولی نداشتند از اینرو وقتی که 80در صد پروژه آنها تمام شد دیگر پولی برای اتمام آن باقی نمانده بود و هزینه 80درصد اولیه را نیز از پیش فروش و وامهای مختلف تامین کرده بودندلذا مجبور بودند برای فرار از دست طلبکاران و به امید دست یافتن به پول نقد و اتمام پروژه، همان واحد را به افراد دیگری نیز بفروشند. درحالیکه این کار کلاهبرداری بوده و پیگرد قانونی دارد .هنوز هم تعدادی از این پرونده ها در دادگاهها مفتوح بوده و کلاهبرداران در زندان به سر می برند.

      2.عدم توجه به اساسی ترین نیاز مردم یعنی مسکن:نبودن استراتژی لازم در زمان قبل از این موج جهت تامین مسکن در کشور باعث بوجود آمدن اینگونه امواج گردید.اگربه اندازه کافی به ساخت و ساز در زمان قبل از این موج توجه می شد مطمئنا موجی به این سهمگینی بوجود نمی آمد باید این گونه موارد با واقع بینی بیشتری بررسی گردد.

     3.عدم مدیریت صحیح نقدینگی:لازم و ضروری است که مدیریت نقدینگی را در زندگی خود یاد بگیریم.نقش پول نقد در زندگی روزمره و درپروژه هابسیار مهم و اساسی است.در موج قبلی این مدیریت در به دست آوردن موفقیت و شکست خود را به خوبی نشان داد.نداشتن پول نقد در پروژه ها دقیقا مانند سکته است مغزی یا قلبی بودنش تفاوت چندانی ندارد.اگر توجه داشته باشید سکته یعنی اینکه قسمتی از رگ پاه شده و خون از آن خارج می شود لذا خون کافی به اندامهای مختلف نمی رسد و همین امر باعث فلج شدن یا مردن فرد می گردد در حالیکه سایراندام فرد سالم بوده و تنها همان یک نقطه از رگ که پاره شده باعث بوجود آمدن این بدبختی می گردد.

     4.رونق گرفتن و زیاد شدن بنگاه املاک در این دوره:بنگاههای املاک بصورت قارچ گونه و سرسام آوری در این دوره افزایش پیدا کردند و هر کس فرصت را مناسب می دید بلافاصله اقدام به اخذ مجوز مشاور املاک می نمود با توجه به سود بسیار بالایی که مشاوران املاک دارند اگر فردی می توانست تنها چند معامله را انجام بدهد و یا اینکه چند واحد مسکونی و تجاری را اجاره بدهد به سود بسیار زیادی دست پیدا می کرد لذا اگر در زمان حال می بینیم که تعداد بنگاههای املاک تقریبا با تعداد سوپر مارکتهای شهر برابری می کنند چیز عجیب و غریبی نیست.

     5.سود دهی موج قبلی:مسلما افراد بسیار زیادی در این بازار به پولهای کلانی رسیدند .آنهایی که توانستند با واقع بینی و تشخیص به موقع نیاز مردم راه ساده ای را جهت کسب پول پیدا کنند.بلند بودن طول موج نیز مزید بر علت شد در عوض عده ایی دیگر نیز طبق برنامه ریزیهای غلط ضرر و زیان غیر قابل جبرانی دیدند.

    6.عدم تامین منابع مالی:در موج قبلی یک سری از افراد که در کار ساخت و ساز وارد شده بودند از نحوه تامین منابع مالی اطلاعات کافی نداشتند و پول لازم برای پروژه خود را تنها در پیش فروش و گاها وام بانکی می دیدند چون پیش بینی لازم را انجام نداده بودند همین امر باعث ایجاد ضرر و زیان سنگین گردید.

    7.عرضه و تقاضا:بدون شک تقاضای شدید در موج قبلی باعث برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا گردید چون در این موج تقاضا بسیار بالا و عرضه کم بود لذا قیمت مسکن شدیدا افزایش پیدا کرد.

         بررسی موج فعلی:طول موج این دوره از اسفند 85 تا تیر 86 به مدت پنج ماه بود که در آن قیمت مسکن حدود 70تا120 درصد بالا رفت ولی چون مردم تجربه داشتند لذا این موج نتوانست مثل موج قبلی مخرب باشد و بازار چندان هم داغ نشد و معاملات بصورت دست و پا شکسته صورت گرفت و به هیچ وجه قابل مقایسه با موج قبلی نبود.

         لازم به توضیح است که افزایش قیمت مسکن در طول موجها طبیعی است چرا که سایر چیزها نیز افزایش قیمت پیدا می کنند سایر بازارها هم به همان نسبت سوددهی دارند.اگرافزایش حقوق کارگران و کارمندان را هر ساله حدود 13تا15 درصد در نظر بگیریم باز هم همین نتیجه حاصل می شود یعنی افزایش حقوق کارگران و کارمندان و افزایش قیمت مسکن تقریبا در یک سطح هستند.

    دو عامل باعث حساس شدن افزایش قیمت مسکن می گردد .یکی اینکه مسکن جزو نیازهای اساسی و واقعی افراد است و همه به نوعی مجبورند برای خود مسکن تهیه کنند و همین مسئله باعث آگاهی مردم از قیمت مسکن می گردد و از طرف دیگر افزایش قیمت مسکن محسوس بوده و خیلی راحت خود را نشان می دهد شاید اگر قیمت یک سهام در بورس اوراق بهادار پنج برابر هم افزایش پیدا کند نتواند جلب توجه نماید ولی افزایش قیمت مسکن برهمه چیز تاثیر گذار است.

    افزایش قیمت اجاره مسکن:موضوع قابل بحث بعدی در این موج،افزایش قیمت اجاره منازل مسکونی بود اجاره خانه ها پس از موج قبلی، هم اندازه قیمت مسکن افزایش پیدا نکرده بود که در این موج به نحو محسوسی خود را نشان داد.

     نبود قیمت استاندارد:آنچه که بیشتر موجب سردر گمی افراد دربازار مستغلات می شود نبود قیمت استاندارد است.دربازارهای دیگر قیمتها کاملا مشخص بوده و شما می توانید با توجه به آن تصمیم بگیرید ولی در بازار مستغلات چنین نیست و همین موضوع باعث می گردد که افراد نتوانند قیمت مناسب را پیدا کنند متاسفانه منابع قابل اتکاء ،آموزشهای لازم و کتب کافی نیز وجود ندارد که بتوانند از آن استفاده کنند.تنها چیزی که قابل استفاده است تجربه شخصی افراد می باشد که متاسفانه کسب این تجربه هم برای افراد هزینه بسیار سنگینی دارد.

           بررسی موج بعدی:موج بعدی مسکن در سال 91تا92 از جنبه های زیادی قابل بررسی است.موج قبلی و فعلی را تجربه کرده ایم و موج بعدی را می توان با توجه به تجربه قبلی و واقعیات جامعه تجزیه و تحلیل کرد.عوامل موثر و مهم که در تعیین قیمت مسکن در آینده تاثیر گذار هستند به شرح ذیل می باشند:

      1.طرح ساماندهی بنگاههای املاک و مستغلات با ایجاد کد رهگیری:این طرح می تواند یکی از بهترین طرحهای موثرو کارآمددرکنترل قیمت مسکن باشد.با ایجاد کدرهگیری امکان شناسایی معاملات انجام شده بوجود می آید و هر کسی که بیش از سه بار نسبت به انجام معاملات ملکی اقدام کند این عمل برای وی شغل محسوب شده لذا باید مالیات بپردازد.

     2.طرح زمینهای 99 ساله:با توجه به اینکه هر گونه افزایش قیمت در بازاراملاک و مستغلات و هر بازار دیگری طبق عرضه و تقاضا صورت می گیرد لذا این طرح می تواند به طرز بسیار موثری باعث کنترل قیمت مسکن گرددچون بطور بی سابقه ایی عرضه مسکن را بالا می برد. درشرایط فعلی در استان تهران در چهار نقطه ،دولت جمهوری اسلامی ایران اقدام به واگذاری زمین به تعاونیها جهت ساخت مسکن کرده است لذا این موضوع باعث اسکان جمعی از مردم در این آپارتمانها می گرددو تاثیر بسیارموثرومهمی روی مسکن در تهران خواهد داشت همین موضوع در شهرستانها نیز صادق بوده و می تواند اثرگذار باشد از طرفی، چون دولت مقرر کرده که فقط افراد واجد شرایط می توانند از این امتیاز استفاده کنند بنابراین حق به حقدار می رسد و کسانی که واقعا از امکانات دولتی در خصوص مسکن استفاده نکرده اند این امتیاز شامل حال آنها شده و مشکل اصلی و اساسی آنها را حل خواهد کرد و کسی که در داخل شهرتهران قادر به پرداخت هزینه های مسکن نیست خیلی راحت می تواند از این آپارتمانها استفاده کند.

       3.اخذ مالیات از خانه های خالی :گرفتن مالیات از خانه های خالی می تواند در کنترل قیمت مسکن خیلی موثر واقع شود چون در این صورت افراد مجبور هستند بجای واسطه گری در بخش مسکن در بازارهای دیگر سرمایه گذاری کنند و یا اینکه در صورت داشتن خانه های خالی ،حداقل آنرا اجاره دهند تا مالیات به آنها تعلق نگیرد.

     4.رونق گرفتن بورس اوراق بهادار:با توجه به بحث خصوصی سازی در کشور و با توجه به اینکه قسمت اعظم دارایی دولت باید به بخش خصوصی واگذار شود و در این واگذاری ها شرکتهای مهم و سود ده زیادی وجود دارند لذا این بازار می تواند نقدینگی را به سوی خود جذب کرده و از وارد شدن آن در بازار مسکن و به تبع آن ایجاد موج جلوگیری کند.امروزه در بورس هر روز سهامی بهتر از روز قبل عرضه شده و افراد را به خریدن خود ترغیب می کنند.

           5.تشویق و ترغیب کارمندان دولت به مهاجرت از تهران:این سیاست دولت جالب و قابل توجه بوده و در نوع خود واقعا بی نظیر می باشد با توجه به اینکه در این سیاست از افرادی که دارای سابقه خدمتی بالایی هستند خواسته شده به شهرستان بروند و از طرفی این افراد دارای بچه هایی هستند که در سن و سال اذدواج می باشند لذا با اجرا شدن این طرح افراد زیادی به شهرستانها مراجعت خواهند کرد و چون در صورت مراجعت آنان به احتمال زیاد فرزندان خودشان را نیز با خود خواهند برد لذا تهران کمی سبک خواهد شد.

      6.انتقال کارخانجات،پادگانها،دانشگاههاومراکزبزرگ دولتی در تهران به شهرستانها:این طرح نیز بسیار مهم بوده و فضای خالی زیادی را ایجاد خواهد کرد و اگر از این فضاهای خالی شده درست استفاده شود کمک بسیار بزرگ و شایان توجهی به بخش مسکن خواهد شد چرا که می توان با ساخت و ساز اصولی در آن فضاهابخش اعظمی از مشکل مسکن را حل کرد.با انتقال این مراکز به شهرستانها ،افرادی که در آنجا کار می کنند بالتبع به شهرستانها خواهند رفت که این مورد نیز می تواند در کاهش جمعیت تهران موثر واقع شود.

     7.خصوصی سازی بخش فولاد و سیمان کشور:قسمت اعظم یک ساختمان از سیمان و فولاد ساخته می شود و می توان گفت این دو ماده اولیه ساخت مسکن در تعیین قیمت آن بسیار موثر هستند.با توجه به اینکه کارخانجات سیمان به طوروسیعی در حال گسترش هستند و هر روز از گوشه و کنار مملکت شنیده می شود که کارخانه جدیدی شروع به کار کرد. می توان پیش بینی نمود که مشکل کمبود سیمان در موج بعدی حل گردد.از طرف دیگر با توجه به واگذاری کارخانجات فولاد به بخش خصوصی و انگیزه افراد می توان پیش بینی کرد تولید فولاد کشور بالارفته و می تواند یکی از فاکتورهای تاثیرگذار در قیمت تمام شده ساختمان باشد.

    8.تاثیرگذاری بسیار کم وام مسکن در خرید مستغلات:در شرایط فعلی مبلغ وام مسکن بسیار کم بوده و تاثیر چندانی درافزایش قیمت مسکن ندارد و پیش بینی می شود که این مبلغ افزایش چندانی نخواهد داشت واگر هم افزایش پیدا کند افزایش آن جزئی بوده و چندان موثر نخواهد بود.مسلما هرچقدر مبلغ وام مسکن بیشتر باشد.قدرت خرید مردم بالا رفته و باعث تورم در مستغلات خواهدشد.

9.تجربه افراد در خرید و فروش مسکن:با توجه به افزایش قیمت قبلی دربخش مسکن وتجربه افراد درموجهای قبلی سطح اطلاعات افراد بالا رفته و پیش بینی می گردد این تجربه درموج بعدی موثرواقع شود.

           پس لرزه های پس از موج:هر موجی که ایجاد می شود و به اتمام می رسدپس لرزه هایی هم دارد که معمولا این پس لرزه ها حدود شش ماه بطول می انجامند.فرض کنید که در طول موج،فردی تصمیم داشته آپارتمان خود رابه قیمت 60000000 تومان بفروش برساند و مشتری هم داشته ولی بنابه دلائلی این آپارتمان را نفروخته است.پس از پایان موج و کاهش قیمت هرگز راضی نمی شود به قیمتی پایین تر این معامله را انجام دهد و تاشش ماه پس از موج فکر می کند که می تواند به همان قیمت قبلی آنرا بفروش برساند

      پس از این مدت، فروشندگان واقعی که تعدادشان حدود 20درصد از کل فروشندگان می باشند مجبور هستند به هردلیلی ملک خود را بفروشند لذا پس لرزه ها هم پس از شش ماه تمام شده و فرصت مناسب برای خرید مسکن ایجاد می شود.

     آیا قیمت مسکن در محدوده زمانی مابین دو موج ثابت می ماند؟قیمت مسکن ظاهرا در محدوده زمانی مابین دو موج ثابت می ماند ولی تجربه نشان داده که واقعا چنین نیست و می توان با بکارگیری اصول و فرمولهای ارائه شده در این کتاب حدود 25تا30 در صد پایین تر از مظنه بازار اقدام به خرید کرد.

           اصول سرمایه گذاری در بازاراملاک و مستغلات:سرمایه گذاری در بازاراملاک و مستغلات به سه روش تقسیم می شود که به شرح و تفضیل هر کدام از آنها می پردازیم.

        1.سرمایه گذاری کوتاه مدت(1ماه تا 1سال):دراین روش ،سرمایه گذار می خواهد حداکثر تا یک سال بازگشت سود مناسبی داشته باشد.لذا لازم است با توجه به وضعیت موجود و دوران رکودفعلی،ارزش افزوده ای ایجاد کند تا بتواند سود مناسبی از معاملات مسکن بدست بیاورد.توضیح اینکه ،ایجادارزش افزوده یکی از خلاقیت های مهم درساخت و ساز است.

       ارزش افزوده چیست؟و چگونه می توان دربازار املاک و مستغلات ارزش افزوده ایجادکرد؟بی گمان یکی از روشهای اصلی ثروتمند شدن ایجاد ارزش افزوده می باشدافرادی که دراین کار مهارت دارند براحتی می توانند دربازار کنونی ایران ثروت بسیاربالایی را ایجاد کنند.به عنوان مثال :سخنرانی، را در نظربگیرید که یک CD خام را به قیمت 150 تومان می خرد و با ضبط صدای خود دراین CD ،آنرا به قیمت 3000 تومان می فروشداین یک نوع ارزش افزوده می باشد.همین بحث دراملاک و مستغلات نیزصادق بوده و می توان باخرید یک آپارتمان یا خانه ویلایی و با ایجاد تغییر مناسب ،آنرا به قیمت بالاتری فروخت ویا اینکه زمینی را خرید و با ساخت مناسب درآن به سود مطلوبی دست یافت.

        یکی دیگر از صورتهای ایجادارزش افزوده ،ساخت در بافت فرسوده می باشد.امروزه شهرداریها برای رونق دادن به ساخت مسکن دربافتهای فرسوده ،تراکم تشویقی می دهند می توان از این فرصت ها استفاده کرد.

       در سرمایه گذاری کوتاه مدت،سوداصلی براساس خریدو فروش صورت می گیرد لذا باید بتوانیم به موقع خریدکرده و به موقع هم بفروشیم و سعی کنیم بنحو احسن از تکنیکهای خرید استفاده کرده و در فروش هم طمع نکنیم.

       با توجه به کوتاه بودن طول دوره،آورده نقدی سرمایه گذارباید بیشتر باشدچراکه دربازاراملاک و مستغلات نسبت زمان به آورده نقدی برعکس می باشد هرچقدر پول بیشتری داشته باشیم درزمان کوتاه تری به سود دست پیدا می کنیم و هرچقدر پول کمتری داشته باشیم درزمان بیشتری به سود می رسیم.

      2.سرمایه گذاری میان مدت(1تا3سال):دراین روش،سرمایه گذار می خواهد حداکثر تا 3سال بازگشت سود مناسبی داشته باشد.

          طول این دوره مناسب بوده و می توان با اطلاع یافتن از ایجاد موجها سرمایه گذاری مناسبی انجام داد و یا در پیش خریدها شرکت کرد.اکثرسازندگان و حتی شرکتهای حقوقی با توجه به نیاز نقدینگی پیش فروشهای مناسبی را انجام می دهند.لازم است در پبش خریدها به اسناد و مدارک توجه بیشتری داشته باشید.

          3.سرمایه گذاری بلند مدت(از3سال به بالا):باتوجه به کافی بودن زمان این دوره،هرگونه سرمایه گذاری در آن،باسودمناسبی همراه است.اگربخواهیم به چندمورد از این فرصتها اشاره کنیم می توان به شرح ذیل آنهاراتوضیح داد.

        1.خرید هرنوع ملکی با توجه به موجهای افزایش قیمت:درهرصورت هرپنج سال یک موج ایجاد می شود.دربدترین حالت درپنج سال یک موج افزایش قیمت خواهیم داشت.لذا با گذشتن از یک موج سود مناسبی نصیب ما خواهد شد.

      2.تغییرات جغرافیایی ملک:مکانهایی که مشمول طرح تعریض جاده می شوندو مکانهایی که امکان دارد درآینده،امکانات خاصی به آنجا اضافه می شود.

     3.تغییرکاربری:اوج شکوفایی ملک درتغییر کاربری می باشد.

     4.خرید سهمیه تعاونی:باتوجه به اینکه اکثر زمینهایی که مشکل شهرداری دارندویادربافت شهری نیستند به تعاونیها واگذار می شوند لذا تحویل آپارتمانهای تعاونی کمی به درازا می کشد ازاینرو می توان این سهمیه ها را به قیمت ارزانتری خرید و در بلند مدت صاحب مسکن شد.

     از سایر ویژگیهای تعاونیهاکه به ارزان شدن آنها منجر می شود می توان به زمین ارزان،مصالح نا مناسب،نقشه های تکراری،نمای متحدالشکل،عدم رعایت ضوابط و استانداردهای ساختمان سازی و داشتن بافت کارمندی اشاره کرد.